Thị trường bất động sản  giống như thị trường  chứng khoán. Đó là có một lượng tiền nhất định được chu chuyển giữa các nhà đầu tư. Người có đất bán đi, nhận tiền, lấy tiền đó đi mua mảnh đất khác, tiền lại chuyển sang tay người thứ ba. Cứ như vậy tiền chuyển từ người này sang người kia.

Tiền lưu thông trong bất động sản  sẽ gia tăng khi có người mua mới tham gia thị trường, và sẽ rút bớt khi tiền đó không được tiếp tục dùng để mua bất động sản  mà chuyển sang hình thức kinh doanh  khác hoặc tiêu dùng.

Khi thị trường  có xu hướng tăng mạnh, người ta sẽ có xu hướng đầu cơ thay vì mua đất để dùng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh. Thấy lợi nhuận  của người đi trước quá hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh khác chuyển sang đầu tư  vào đất, tiếp tục đầy giá cao lên do nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tại mỗi khu vực khi giá đất tăng đến một đỉnh điểm, các nhà đầu tư  cho rằng giá đất khu vực đó đã quá cao, sẽ không mua vào nữa, và khi đó coi như giá đất ở vùng đó đã bão hoà.

Đất khác với vàng và bất động sản, đó là tính thanh khoản không cao. Khi đất vùng nào đã đến đỉnh điểm (hoặc đã khá cao so với các vùng khác) thì sẽ khó bán. Do đó nếu nhà đầu tư  nào chậm chân, mua đất khi giá đến đỉnh điểm, coi như chon vốn tại đó. Nếu đấy là người tiêu dùng  cuối cùng, thì rõ ràng người tiêu dùng  cuối cùng này chịu thiệt vì phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn cho cùng một giá trị  sử dụng. Điều này cũng giải thích tại sao có những khu vực giá đất rất cao nhưng hầu như rất ít thương vụ mua bán  thành công.

Các nhà đầu cơ đất sau khi đã rút khỏi khu vực  giá cao sẽ chuyển sao đầu cơ tại các khu vực  tiềm năng giá đất còn rẻ, kích cầu để giá tăng lên để bán ra. Chu kỳ cứ tiếp tục như vậy, từ khu vực  này sang khu vực  khác.

Cũng giống như thị trường  chứng khoán, khi các cổ phiếu  bị các đại gia làm giá tăng lên rồi được bán cho các nhà đầu tư  khác khi giá đến đỉnh, thị trường  nhà đất cũng có những đợt sóng ngầm tăng giá từ khu vực  này sang khu vực  khác. Các vùng đất cũng như các cổ phiếu  khác nhau, có sự tương quan về giá và tương tác ảnh hưởng lẫn nhau. Khi nhiều khu vực  đều tăng giá thì các khu vực  khác vốn ít mua bán  cũng tăng giá theo do yếu tố tâm lý.

Thị trường nhà đất sẽ giảm sốt khi có sự cân bằng cung cầu. Cân bằng cung cầu có thể xảy ra theo một số tình huống:

Khi số lượng  cung tăng lên đáp ứng với nhu cầu. Trong 2-3 năm tới, khi số lượng  căn hộ cao cấp được tung ra nhiều, cân bằng cung cầu ở mảng thị trường này có thể đạt được, khi đó sốt trong mảng thị trường  căn hộ cao cấp có thể bị hạ.

Khi giá của thị trường  đã lên quá cao, dẫn tới sức hấp dẫn của nhà đất sẽ giảm sút. Người ta cũng hạn chế mua nhà đất hơn vì những người có nhu cầu thực sự giờ đây không thể hoặc mua ít nhà đất hơn. Khi đó tất yếu thị trường nhà đất sẽ thoái trào, nếu không có sự tăng cường đột biến của luồng tiền.

Các quy định  hành chính và thuế quan của nhà nước  cũng có thể làm giảm cơn sốt đất. Quy định  về giấy tờ hạn chế việc mua bán  trao tay có thể hạn chế tốc độ mua bán. Thuế đánh cao có thể giảm việc mua đi bán lại nhà đất. Thuế sử dụng đất cao như tại nhiều quốc gia  hạn chế người có tiền mua nhiều nhà đất để giữ lại đầu cơ.

Giá đất ở Việt Nam  tăng lên đa phần không phải do giá trị  sử dụng của mảnh đất đó tăng lên, mà là do sự đầu cơ của giới đầu tư  đất. Một khi giá lên cao, do thói quen mua bán, sẽ rất khó xuống. Người ta hoặc phải bán với giá cao hơn giá mua vào, hoặc để lại với hy vọng một đợt sốt đất mới sẽ đến.

Giá đất cao, hệ luỵ rất nhiều. Tiền sẽ chuyển vào túi một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân  bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân hiện nay, sẽ không thể mua được nhà với giá cao vòi vọi. Vì vậy, rõ ràng cần có chính sách thích hợp để giá nhà đất tăng không quá nhanh so với thu nhập  của dân cư, để đảm bảo sự công bằng trong phân phối nhà đất.

Bạn có ý kiến gì về bài viết Thị trường bất động sản: Một góc nhìn từ dân chứng khoán này? Hãy gởi suy nghĩ, bình luận, đánh giá, lời khuyên ... của bạn về bài viết Thị trường bất động sản: Một góc nhìn từ dân chứng khoán bạn tại đây.