Khu Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông quận 2 có hàng trăm ha đất dự án từ nhiều năm nay, hiện đều thiếu hạ tầng, không điện nước, cũng chẳng có nền móng, song  đã được chuyển nhượng liên tục qua nhiều đời chủ một cách tự do.  

Giới cò, đầu nậu đất nền và các trung tâm  môi giới  địa ốc vẫn giao dịch  đất của quận 2 với mức giá thay đổi khá nhạy cảm với thị trường. Thực chất, mọi nền đất trong khu vực  đã bị làm giá cao gấp 3-5 lần so với giá gốc.

Đơn cử dự án Huy Hoàng  tại khu Thạnh Mỹ Lợi. Dự án chỉ có cái tên hoành tráng, còn lại là đất trống mênh mông. Dù vậy, với nhiều thủ thuật của cò đất, các giao dịch  dự án này cứ thay chủ soành soạch.

Tình hình của dự án Trung Sơn ở quận 7 còn tệ hơn. Sau khi tình trạng chuyển nhượng diễn ra trong một thời gian  dài, nhiều năm và công khai, thanh tra TP HCM  mới vào cuộc phát hiện chủ đầu tư  đã bán sai mục đích quy hoạch. Ví dụ như lô 3 của dự án được quy hoạch làm khu tái định cư nhưng đất nền tại đây đã bị bán không đúng đối tượng.

Vụ việc được phát hiện gần đây nhất, dự án Adonis 2 từng bán khống 3 tầng cao ốc sai phép khi chỉ là một bãi đất chưa được Ban quản lý khu Nam Sài Gòn  cho phép khởi công. Mãi đến khi chủ đầu tư  chuẩn bị thu tiền đợt 2, cũng là lúc thị trường  địa ốc sụt giảm, khách hàng  mới đâm đơn kiện cáo vào giữa tháng 4. Tuy cơ quan  điều tra đã vào cuộc, mọi khâu xây dựng  bị buộc dừng lại, nhưng dự án này đã bán ra thị trường  hơn 50% trên tổng số 500 căn hộ ảo.

Đồng chủ đầu tư  với Adonis 2, dự án Adonis 1 cũng đã bán hết 70% trên tổng số 63 căn hộ trong khi mặt bằng chưa "sạch". Thế nhưng, doanh nghiệp  giải thích rằng do chờ Sở Quy hoạch kiến trúc TP HCM  duyệt hồ sơ nên mới chậm triển khai.

Giới cò nhà đất vừa trấn an vừa dọa khách rằng, dự án nào cũng chậm, nếu không đầu tư  ngay từ giai đoạn tiền khởi công thì sau này chỉ có nước "ôm" căn hộ với giá trên trời. "Muốn có nhà giá gốc phải chộp căn hộ từ khi vừa công bố dự án", một nhân viên  môi giới  nhà đất giải thích.

Cũng từ việc bán lúa non này, các quận, huyện và các tỉnh giáp ranh TP HCM  như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai  đã xảy ra nhiều vụ tiêu cực  đất đai, gây kiện cáo và xáo trộn đời sống xã hội.

Thông thường, người mua nhà bị hoa mắt trước hàng xâu giấy tờ pháp lý của dự án như: quyết định  giao đất, quy hoạch 1/500, quy hoạch tổng thể... nên không lường trước thực tế là họ phải chôn tiền một vài năm, có khi 5-7 năm mới có nhà.

Tuy vậy, ngoài việc cho qua truông hoặc yêu cầu chủ đầu tư  bán trước căn hộ trả lại tiền cho khách, cơ quan  quản lý nhà nước  chưa có chế tài gì liên quan đến các hành vi bán nhà trên giấy. Thậm chí, những kiện cáo đưa ra tòa cũng kéo dài nhiều năm và không đi đến đâu.

Nguyên nhân của tình trạng tràn lan  nhà giấy trên thị trường, theo lý giải của các chuyên gia  bất động sản, đều bắt nguồn từ tiềm lực tài chính  yếu dẫn đến chủ đầu tư  dùng đòn bẩy huy động vốn sớm.

Theo ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc  Công ty  địa ốc Phúc Đức, khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư  lập tức bán căn hộ để hoàn xây hạ tầng và móng. Những đợt huy động tiếp theo sẽ đầu tư  vào xây phần thân và các hạng mục kế tiếp của dự án.

Song, do khâu đền bù quá tốn kém, mất 2-3 năm, cộng thêm thủ tục cấp phép xây dựng  mất trung bình 1-2 năm, lúc này doanh nghiệp  đã cạn vốn. Trong tình thế bức bách, 99% chủ đầu tư  đã bán nhà trái luật. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp  làm liều bán căn hộ trước khi hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Từng rất nhiều lần kiến nghị tháo gỡ thủ tục hành chính rườm rà và điều chỉnh các Luật liên quan đến nhà và đất, Tổng thư ký  Hiệp hội  Bất động sản  TP HCM  Đỗ Thị Loan  nhấn mạnh: "Không quản lý xuể tình trạng bán trước căn hộ, luật nên cho phép huy động vốn khi chủ đầu tư  đã có quy hoạch chi tiết 1/500 kèm theo điều kiện báo cáo tiến độ dự án".  

Để đảm bảo tiền huy động vốn được sử dụng đúng mục đích, không dùng việc riêng, bà Loan  đề xuất kèm theo quyền được bán căn hộ trước, nguồn tài chính  của chủ đầu tư  phải được ngân hàng  kiểm soát với các mục đích cụ thể.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp  còn kiến nghị cho huy động 30% giá trị  căn hộ khi dự án có giấy phép xây dựng. Khi xây xong móng chủ đầu tư  được huy động 20% vốn tiếp theo. Theo đó, khi đã xây lên phần thân thì có thể thu tiền nhiều hơn.

Một chuyên gia  nghiên cứu  phát tiển đô thị tại TP HCM  cho rằng không nên mở cửa thị trường  nhà đất theo kiểu cho bán trước căn hộ mà phải đề cao vai trò nhà nước  pháp quyền, ai làm sai, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đối với chủ đầu tư  phạm luật, gây thiệt hại nghiêm trọng, cần có khung hình phạt thật nghiêm để răn đe. Thậm chí, nếu cần thiết, cơ quan  quản lý có thể tiến hành thu hồi hoặc rút giấy phép dự án. Với khách hàng  hoặc nhà đầu tư  cấp một hay thứ cấp, nên cảnh báo kinh doanh  địa ốc phải có vốn nhàn rỗi, không nên vay nóng để mua bán.

Riêng góc độ quản lý nhà nước, chuyên gia  này dè dặt đề xuất, Chính phủ  nên mạnh dạn điều chỉnh và hệ thống  các luật liên quan đến bất động sản  để có chế tài cụ thể và mạnh hơn.

Tại buổi họp lấy ý kiến về 15 kiến nghị của Hiệp hội  Bất động sản  cho thị trường  nhà đất cuối tháng 4, Trưởng phòng  kế hoạch  quy hoạch tổng hợp Sở Tài nguyên  và Môi trường  TP HCM, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân tỏ ra dè dặt trước đề xuất hợp thức hóa việc bán trước căn hộ.

Bà e ngại rằng, luật đã siết và cấm nhưng chuyện bán nhà trên giấy cứ tràn lan, không quản lý xuể. Nếu có cơ chế thoáng việc này, có khả năng càng xuất hiện thêm nhiều đất trống không có hạ tầng cũng như hàng loạt dự án treo và nhà "ảo".

Bạn có ý kiến gì về bài viết Nở rộ bán nhà trên giấy ở TP HCM này? Hãy gởi suy nghĩ, bình luận, đánh giá, lời khuyên ... của bạn về bài viết Nở rộ bán nhà trên giấy ở TP HCM bạn tại đây.