Cùng với việc thị trường  tăng trở lại sau một thời gian  dài sút giảm, các nhà đầu tư  cũng đang chuyển hướng mua lại căn hộ đã bán ra, hoặc chuyển sang cho thuê mặt bằng...

Tuy nhiên, trước những dấu hiệu tăng trưởng trở lại, người đi mua cũng cần cẩn thận trước các chiêu kích cầu để giữ giá của các nhà môi giới.

Giao dịch tăng

Giám đốc Trung tâm  Bất động sản  Century Mỹ Đình, Hà Nội  - Phạm Văn Thanh cho hay tín hiệu vui về sự phục hồi của nền kinh tế, cộng với sức giảm của chỉ số CPI trong tháng 6  đã khiến tâm lý người dân  có phần ổn định.

Cộng thêm sức nóng của thị trường  cổ phiếu  sau 3 tuần liên tiếp tăng điểm đã thổi luồng gió vào thị trường  bất động sản. "Đã xuất hiện tình trạng một số người có nhiều cổ phiếu  thì tranh thủ bán để mua đất, người có đất cũng tranh thủ bán để ra thị trường  bất động sản  lướt sóng", ông Thanh nói.

Theo Công ty  Bất động sản  Century Group, chỉ trong tuần qua đã có tới 7 giao dịch  mua bán  nhà đất tại công ty  này thành công. Đường dây nóng của công ty  cũng liên tục có điện thoại  gọi đến để hỏi thăm về các dự án và giá cả. Đây được coi là con số ấn tượng trong bối cảnh thị trường  nhà đất đang tạm ngủ đông.

Tại thị trường  TP HCM, loại sản phẩm  nhà, đất được khách hàng  ưa chuộng là các căn hộ có diện tích từ 80 m2 trở lên trong các dự án New Sài Gòn  của Công ty  Hoàng Anh Gia Lai (nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè), dự án Phú Mỹ của Công ty  Vạn Phát Hưng (Nguyễn Lương Bằng, quận 7)...

Có lẽ vì lý do  trên mà giá các căn hộ ở những dự án này cũng tăng nhẹ. Tại dự án New Sài Gòn, căn hộ hiện có giá trung bình là 18,5 triệu đồng/m2, so với thời điểm giá xuống thấp nhất ở đây là 17,5 triệu đồng/m2. Tại dự án Phú Mỹ, hiện mức giá chào bán trung bình từ 21 triệu đồng/m2 đến 27 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí, diện tích...).

Tương tự, các căn hộ tại chung cư như Grand View, Panorama, Sky Garden... trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng đã ngưng giảm giá và có dấu hiệu tăng trở lại. Các nhà môi giới  địa ốc cùng đưa ra nhận định: Hiện giá căn hộ cao cấp tăng trở lại từ 500.000 đồng đến 1.500.000 đồng/m2 so với đầu tháng 7/2008.

Tổng giám đốc  Công ty cổ phần  Bất động sản  và Xây dựng  Thăng Long  - Phạm Song  Hà - cũng cho rằng nhiều tín hiệu cho thấy sự "nóng lên" của thị trường  bất động sản: nền kinh tế  khởi sắc, chính sách tiền tệ đang dần ổn định là lý do  khiến số lượng  giao dịch  nhà đất trong hai tuần trở lại đây nhích lên.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia  đều nhận định, diễn biết trong tuần qua vẫn chưa nói lên điều gì về thị trường  BĐS. "Một tuần chưa đủ để nói rằng thị trường  bất động sản  khởi sắc hay có tín hiệu vui nhưng điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư  đang trong đà hồi phục", Tổng giám Century Group - Nguyễn Trung Vũ nói.

Đồng quan điểm  này, ông Quang Minh - Giám đốc  một công ty  bất động sản  ở Hà Nội  cũng cho rằng diễn biến trên thị trường  bất động sản  trong tuần qua chưa nói được điều gì về thị trường  bất động sản  lúc này.

Phần lớn những giao dịch  thành công  là do giới đầu cơ mua đi bán lại để chuyển vốn vào các kênh đầu tư  như chứng khoán  hoặc bất động sản. Còn đại bộ phận dân chúng - những người có nhu cầu thực sự về nhà hầu như chưa có động thái gì thêm ngoài sự "nghe ngóng và chờ đợi".

Doanh nghiệp chuyển hướng kinh doanh

Để tiếp tục bám trụ với thị trường, các doanh nghiệp  nhạy bén đều đã tìm cách xoay trở trong chiến lược kinh doanh  của mình. Các công ty  bất động sản  trường vốn lâu nay vẫn theo đuổi đầu tư  các dự án, nay có thể chuyển sang các dự án nhỏ hoặc môi giới  đầu tư.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp  có cơ ngơi làm việc  khang trang với những văn phòng  trung tâm  lớn đang làm môi giới  nhà đất, dự án thì nay buộc phải chuyển sang “chiêu” cho người nước ngoài  thuê hoặc cho thuê văn phòng, bởi họ biết rằng, dù thị trường  bất động sản  có chững thì nhu cầu thuê nhà, văn phòng  vẫn luôn luôn sốt.

Một số công ty  bất động sản  cho hay, hiện đang có xu hướng cho thuê lại các căn hộ cao cấp để giải phóng tạm thời nguồn hàng thay vì ồ ạt rao bán trong thời gian  qua. Trong thời điểm thị trường  nhà đất giảm mạnh, đối tượng nào càng găm giữ nhiều căn hộ cao cấp thì càng thiệt hại.

Theo thống kê, hiện nay, số căn hộ dành cho người nước ngoài  thuê chủ yếu tại TPHCM  chỉ có khoảng 4.000 căn chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm  như: Q1, Q3, Q5 và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Mức giá cho thuê phổ biến từ 1.000USD - 1.500USD/căn/tháng.

Do nằm tại khu vực  trung tâm  nên giá thuê của một số căn hộ cũng khá cao, có nơi từ 2.000USD - 4.000USD/căn/tháng. Do đó, việc các doanh nghiệp  đầu tư  bất động sản  chuyển hướng sang phân khúc thị trường  nhà cho thuê - vốn đang thiếu là chiêu cần thiết để ứng phó trong thời điểm khó khăn chung như hiện nay.

Trong khi đó, thị trường  BĐS cho thuê cũng tiềm năng. Giá cho thuê vẫn cao “ngất ngưỡng” trong khi nhu cầu thuê vẫn không hề giảm. Với giá thuê thực của văn phòng  hạng A là 45 USD/m2/tháng đến 69,5 USD/m2/tháng.

Mức giá thuê trung bình của văn phòng  hạng A là 51 USD/m2/tháng, tăng 9,8% so với quý I trong khi mức giá thuê trung bình của văn phòng  hạng B là 35USD/m2/tháng, tăng 11% so với quý I.

Giá thuê văn phòng  hạng B ở một số vị trí đẹp đã đạt mức 42 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng  hạng C tăng nhẹ, dao động ở mức 20 USD/m2/tháng - 30 USD/m2/tháng. Hệ số sử dụng của văn phòng  hạng A và văn phòng  hạng B vẫn giữ ở mức 98& - 99%.

Bên cạnh đó nhu cầu về diện tích bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu giảm sút. Tại một số trung tâm  thương mại  lớn của Hà Nội, giá thuê trung bình vẫn duy trì mức giá thuê của quý I là 65 USD/m2/tháng.

Còn các doanh nghiệp  nhỏ, ít vốn thì giải pháp mà họ lựa chọn để thích ứng với biến đổi của thị trường  là chuyển dịch dần từ làm môi giới  nhà lớn sang nhà nhỏ từ 500 triệu tới tới trên dưới 2 tỷ đồng.

Đặc biệt, một diễn biến mới của thị trường  bất động sản  đang được nhiều nhà môi giới  quan tâm  là việc một số chủ đầu tư  dự án đang mua lại chính các căn hộ do đơn vị bán ra trước đây.

Theo phân tích  của các chuyên gia  địa ốc, việc làm  này nhằm hai mục đích: Thứ nhất, giá vật liệu xây dựng, nhân công... tăng cao như hiện nay sẽ tác động lớn vào giá thành sản phẩm  đầu ra, trong khi giá căn hộ hiện có lại xuống thấp hơn mức này. Do đó, mua đi bán lại những sản phẩm  đã có sẽ đỡ rủi ro hơn so với việc làm  ra các sản phẩm  mới để bán.

Thứ hai, khi giá căn hộ xuống thấp như hiện nay, việc mua vào sẽ giúp chủ đầu tư  tăng thêm một khoản lợi nhuận  khá cao khi thị trường  phục hồi.

Xu hướng này giúp các chủ đầu tư  có thể kiếm lời hai lần: đầu tiên là khoản tiền lời từ việc bán căn hộ cho khách hàng, kế đến là lời lần thứ hai  khi mua rẻ lại sản phẩm  và chờ bán lại cho người khác. Đối với một số dự án dở dang, việc mua lại căn hộ cũng giúp cân bằng khoản lỗ có thể xảy ra do biến động về giá vật liệu xây dựng.

Cẩn thận trước các chiêu kích cầu 

Tuy nhiên, bên cạnh xu thế đó, thị trường  cũng đã ghi nhận có nhiều trường hợp công ty  môi giới  nhà đất rao mua căn hộ, nền đất tại các quận 2, 7, 9... với giá cao hơn mức trung bình của thị trường. Thế nhưng khi khách hàng  gọi điện thoại  đến công ty  bảo đồng ý bán với mức giá công ty  rao mua, thì các đơn vị này tìm đủ lý do  để giao dịch  không thành.

Theo phân tích  của một số chuyên gia  địa ốc, đây có thể là chiêu của các công ty  kinh doanh  nhà đất do lỡ ôm quá nhiều hàng, nếu giá cứ tiếp tục bị kéo xuống nữa thì nguy cơ phá sản tăng cao. Do đó, rao mua để kích cầu, tạo niềm tin  cho khách hàng  không ào ạt xả hàng với giá cực rẻ vào thời điểm này cũng là cách bảo đảm an toàn cho chính mình.

Thị trường xuống dốc nhưng không vì thế mà các nhà đầu tư  mất cơ hội làm giàu. Mới đây, theo ghi nhận của chúng tôi, có một số làn sóng đầu tư  ngầm vào các nền biệt thự tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Theo đó, một số nhà đầu tư  đến gặp các khách hàng  đang có nhu cầu bức bách về nguồn vốn vay do bị ngân hàng  đáo hạn. Nếu một căn biệt thự tại thời điểm thị trường  đang "nóng" được chào bán trung bình từ 12 tỉ đồng đến 17 tỉ đồng, thậm chí gần 30 tỉ đồng thì nay giá chỉ còn chưa đến một nửa.

Các nhà đầu tư  này sẵn sàng đặt cọc phân nửa số tiền của căn biệt thự, phần còn lại trả ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng nền đất được Công ty  Phú Mỹ Hưng xác nhận. Với mức giá 6 tỉ đồng đến 8 tỉ đồng/nền biệt thự, khi thị trường  phục hồi chắc chắn lãi to.

Đầy triển vọng 

Nhìn tổng thể, mặc dù vẫn chưa sôi động trở lại, nhưng theo đánh giá  của CBRE, triển vọng của thị trường  bất động sản  trong thời gian  trung và dài hạn vẫn tương đối khả quan. Giá đất tại các khu vực  trung tâm  giữ mức ổn định vì các nhà đầu tư  vẫn tin vào triển vọng của thị trường  Hà Nội, đặc biệt tại các vị trí trung tâm, trong khi giá đất tại các khu vực  khác đã hạ nhiệt kể từ quý I/2008.

Về mảng bán lẻ, chỉ số Phát triển Bán lẻ toàn cầu  được A.T.Kearney công bố hàng năm, cho thấy, Việt Nam  là thị trường  hấp dẫn nhất trong số 30 thị trường  đang phát triển.

Ông Brett Ashton - Giám đốc điều hành  Công ty  bất động sản  Savills Việt Nam  - tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ  bất động sản  hàng đầu, cũng có chung một nhận định về triển vọng tốt của bất động sản  Việt Nam.

Theo đó, ông Brett Ashton cho rằng Việt Nam  ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, ngày càng nhiều nhà đầu tư  lớn và kinh nghiệm  đến từ khắp nơi trên thế giới. Các mảng hấp dẫn nhà đầu tư  hiện nay vẫn là các khu thương mại, cao ốc văn phòng, đến các khu dân cư mới, khu nghỉ dưỡng hay khu công nghiệp.

Việc dòng vốn đầu tư  trực tiếp  nước ngoài  (FDI) dồn dập đổ vào bất động sản  Việt Nam  với giá trị  rất lớn trong thời gian  qua sẽ giúp Việt Nam  đầu tư  tốt hơn cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng.

Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư  FDI sẽ giúp tạo ra nền tảng cho sự phát triển bền vững thị trường  bất động sản  trong tương lai. Thị trường  căn hộ cao cấp nhắm vào đối tượng người trung lưu sẽ là lĩnh vực phát triển then chốt của thị trường  bất động sản  Việt Nam  nói chung trong những năm tới.

Bạn có ý kiến gì về bài viết BĐS tăng trở lại: Cẩn thận trước chiêu “kích cầu” này? Hãy gởi suy nghĩ, bình luận, đánh giá, lời khuyên ... của bạn về bài viết BĐS tăng trở lại: Cẩn thận trước chiêu “kích cầu” bạn tại đây.