Sôi động ngân hàng  hỗ trợ cho vay

Nhằm chuẩn bị cho đợt bán 290 căn hộ tại dự án Riverpark Residence trong tháng 7/2009, đại diện Công ty  liên doanh Phú Mỹ Hưng cho biết, khách hàng  sẽ được hỗ trợ vốn từ nhiều ngân hàng  đối tác của đơn vị này.

Cụ thể, khách hàng  được vay vốn đến 70% giá trị  căn hộ với thời hạn tối đa 20 năm, lãi suất trung bình từ 10,5 - 13%/năm. Đặc biệt, một số ngân hàng  như Bảo Việt, VIB...cho vay tới 80-90% giá trị  căn hộ. Ngân hàng  cũng cam kết, lãi suất cho vay tại mọi thời điểm sẽ không vượt quá lãi suất tiết kiệm  12 tháng của ngân hàng  cộng với 5%.

Tương tự, cuối tháng 6/2009, Công ty cổ phần  Đầu tư bất động sản  An Bình đã ký kết với Công ty cổ phần  Xây dựng  và phát triển nhà Hoàng Anh để được độc quyền  phân phối hơn 100 căn hộ tại block A, trong dự án Hoàng Anh River View Q.2, TPHCM. Khách hàng  mua căn hộ này được ngân hàng  hỗ trợ cho vay từ 70 - 90% giá trị  căn hộ trong 20 năm.

Nhiều công ty  bất động sản  khác cũng kết hợp với các ngân hàng  như Sacombank, Techcombank, Ngân hàng  phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long... hỗ trợ khách hàng  với mức vay lên đến 70% giá trị  căn hộ tại các dự án.

Nhận định về xu hướng này, ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc  sàn giao dịch  bất động sản  ACBR, cho biết: “Việc chủ đầu tư  bắt tay với các nhà cung cấp  tín dụng để hỗ trợ khách hàng  là một phương án đem lại lợi ích cho cả ba bên”.

Theo ông Hải, với giao dịch  tay ba này, ngân hàng  được lợi là có nguồn khách hàng  lớn. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm. Ông Hải cho rằng, đây cũng là những lý do  khiến bất cứ chủ đầu tư  nào khi triển khai dự án cũng tìm cách tiếp cận với các ngân hàng  để có được sự hậu thuẫn.

Theo các chuyên gia  bất động sản, cái bắt tay giữa chủ đầu tư  và ngân hàng  đem lại lợi ích lớn cho cả hai đối tác. Thế nhưng, không phải lúc nào các dự án cũng tìm được sự hậu thuẫn của ngân hàng.

Nỗi lo của ngân hàng  cho vay và người đi vay

Vào thời điểm thị trường  bất động sản  đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác giữa ngân hàng  và các công ty  bất động sản  bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng quan trọng  nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng  nhà nước, buộc các ngân hàng  thương mại  không được “vung tay quá trán” trong tín dụng bất động sản.

Cho khách hàng  vay để mua căn hộ là một nghiệp vụ có rất nhiều rủi ro. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, ngân hàng  sẽ mất vốn hoặc gặp khó khăn khi thu hồi nợ. Thông thường, khách hàng  mua căn hộ khi vay vốn thường thế chấp bằng chính căn hộ, trong khi đây là sản phẩm  hình thành trong tương lai.

Ông Phạm Văn Hải cho biết, việc cho khách hàng  mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng  phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư  triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai  là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng  vay không trả được nợ, ngân hàng  chỉ còn một cách duy nhất là “nắm” chủ đầu tư, vì tài sản  thế chấp của khách hàng  chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng  chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ.

Riêng khách hàng  mua nhà dự án, trong vai trò là người đi vay, cũng đối mặt với nhiều áp lực. Trong tháng 6/2009, một loạt khách hàng  mua căn hộ của một dự án tại Q. Tân Bình đã lên tiến than phiền việc chủ đầu tư  và ngân hàng  không thực hiện đúng cam kết về cho vay.

Theo một số khách hàng, trong cam kết ban đầu, chủ đầu tư  khẳng định khách hàng  sẽ được vay 70% giá trị  còn lại của căn hộ. Trước đó, khách hàng  phải đóng đủ 30% giá trị  căn hộ. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng  chỉ được duyệt vay thấp hơn nhiều so với mức cam kết. Điều này khiến người mua rơi vào thế bị động, phải vay thêm bên ngoài với lãi suất cao để góp đủ số tiền.

Như trường hợp của chị Nguyễn Hoài Thư, 36 tuổi, nhà ở đường Lý Thái Tổ, Q.10, TPHCM, là một điển hình. Tháng 6/2009, qua Công ty cổ phần  Bất động sản  Nam Việt, chị đăng ký mua căn hộ Tân Mai  ở Q. Tân Bình, TPHCM, do Công ty cổ phần  Đầu tư xây dựng  Tân Bình làm chủ đầu tư. Giá căn hộ hơn 884 triệu đồng, diện tích 67m2.

Theo lời nhân viên  kinh doanh  tư vấn, ngân hàng  hỗ trợ cho chị Thư vay 70%, tức khoảng 620 triệu đồng  và trả góp 20 năm với lãi suất 1,07%/tháng. Trong thời gian  chờ ngân hàng  xét duyệt cho vay, chị đã đặt cọc 50 triệu đồng, thanh toán theo tiến độ đợt một là 20% giá trị  căn hộ.

Thế nhưng sau đó, ngân hàng  chỉ duyệt cho chị vay hơn 400 triệu đồng, tức khoảng 50% giá trị  căn hộ. Lý do  là điều kiện thu nhập  của chị chỉ được xét duyệt vay ở mức trên. Điều này khiến chị Thư phải đi vay thêm 200 triệu đồng  từ người quen.

Tuy nhiên, trường hợp của chị Thư vẫn chưa đến mức bi kịch vì các đợt thanh toán tiền mua căn hộ còn theo tiến độ. Với những khách hàng  mua căn hộ đã hoàn tất, việc chạy tiền thanh toán cho chủ đầu tư  còn khốc liệt hơn.

Lường trước các yếu tố rủi ro

Những khách hàng  có mức thu nhập  khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng phải trả khoảng hơn 6 triệu đồng  tiền gốc và lãi, nếu mua căn hộ có giá khoảng 600 - 700 triệu đồng. Khi mua căn hộ từ 800 triệu đồng  trở lên, họ phải trả nợ gốc và lãi trung bình khoảng 12 - 13 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, khách hàng  vay với thời hạn kéo dài nên mức lãi suất còn điều chỉnh tăng, giảm tuỳ theo chính sách của mỗi ngân hàng. Như vậy, người vay luôn bị đặt vào tình thế bị động, vì khả năng lãi suất tăng theo thời gian  là rất lớn. Có trường hợp ngân hàng  không chịu tiếp tục giải ngân.

Kết cục, người mua buộc phải trả lại căn hộ, chấp nhận bị phạt một khoản tiền nếu ngân hàng  không chịu giải ngân để thanh toán đúng tiến độ cho nhà đầu tư. Giấc mơ  sở hữu căn hộ bằng hình thức trả góp xem như tiêu tan.

Đó là chưa kể một số dự án ban đầu được chủ đầu tư  cam kết có ngân hàng  tham gia hỗ trợ cho vay. Thế nhưng cuối cùng, khách hàng  phải tự xoay xở. Nguyên nhân  là chủ đầu tư  chẳng tìm được đối tác hoặc có đối tác ngân hàng  ,nhưng khách mua căn hộ không được duyệt cho vay.

Trong giao dịch  tay ba này, khách hàng  vay là đối tượng gồng gánh thanh toán tài chính  nặng nề nhất. Do đó, bạn cần phải ước lượng kỹ khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định  vay.

Bạn có ý kiến gì về bài viết Lường trước rủi ro khi đi vay tiền mua nhà này? Hãy gởi suy nghĩ, bình luận, đánh giá, lời khuyên ... của bạn về bài viết Lường trước rủi ro khi đi vay tiền mua nhà bạn tại đây.